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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資をするにあたってローン、つまり融資を利用しようと考えている方がほとんどではないでしょうか。

不動産投資のメリットは人の(銀行)お金で資産運用できることにあります。

是非利用すべきだと言えます。

近年の金融緩和により、今までハードルの高かった不動産投資ローンの審査基準、金利、融資枠などが、以前と比べて借り手側に有利な内容となりました。

しかし、数ヶ月前に起きたカボチャの馬車事件で締め付けが厳しくなったことも事実です。

また、

具体的に不動産投資ローンの仕組み、
金利相場、
審査基準
などについて把握していない方も少なくないでしょう。

出来るだけいい条件で融資を受けるには事前にそれらの情報をきちんと把握することが重要です。

そこで今回は、メディア不動産投資の教科書が徹底リサーチをした上で、以下の通り「有利な不動産投資ローンを受けるために絶対に知っておくべき事項」をまとめました。

不動産投資ローンとは
現金一括購入と比較した場合の不動産投資ローンを組む際のメリット・デメリット
今の不動産投資ローンの金利相場
どのような事情があると審査が通りやすい?
サラリーマンだとどのくらい借入れできるの?
不動産投資ローンを受ける際の流れ
これから不動産投資ローンを利用される際のご参考になれば幸いです。

不動産投資ローンとは?


そもそも不動産投資ローンとは、投資用マンション、一棟アパートなど投資を目的とする不動産を担保にして、購入資金を金融機関から融資を受けることを言います。

住宅ローンとの違いは?

不動産投資ローンは高い!
よく耳にする住宅ローンと、今回取り上げた不動産投資ローンとの違いについてあまり理解していない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅ローンと不動産投資ローンとは大きく以下の3つの違いが挙げられます。

① 貸付の目的が異なるため、審査基準が違う
② 住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査が厳しい
③ 金利の設定が違う
では、詳しくみてみましょう。

① 貸付の目的が異なるため、審査基準が違う
住宅ローンは個人的に住むための物件を購入するための貸付になるのに対して、不動産投資ローンは「マンション投資やアパート投資などといった事業」に対する融資となります。

住宅ローンは本人の年収など返済能力が重視されますが、不動産投資ローンは事業の採算性や可能性などが重要視されます。

② 住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査が厳しい
金融機関としては、一般的には収入が安定しているのであれば、住宅ローンの返済が滞る可能性は少ないと考えています。ですので、サラリーマンや公務員などの収入が安定している方であれば、基本的に住宅ローンを組むことができます。

しかし、不動産投資ローンの場合、マンションやアパート経営を継続していくにあたり、様々な障害が起きる可能性があると想定されます。継続的な返済にあたり不安要素が多いと判断されます。

従って、本人の返済能力が主となる住宅ローンと比較して、不動産投資ローンの審査基準が厳しいと言われています。

③ 金利の設定が違う
金融機関によって不動産投資に対する考え方が違うことから不動産投資ローンの金利は2〜5%ほどです。これに対して、2016年7月に発表された住宅ローンの金利はマイナス金利政策の影響もあり、変動金利だと0.4〜3%とされています。不動案投資ローンの金利は住宅ローンの金利より高いのです。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資をする際に融資を利用することによって以下2つのメリットがあります。

(1)レバレッジを効かせられる(少ない資金で高額の不動産を購入できる)
(2)購入資金貯めるのを待つことなく不動産投資を始められる

 

不動産投資ローンを組むデメリットは?
一方、不動産投資ローンを利用することには、現金で購入する場合と比較してどのようなデメリットがあるのでしょうか。

大きくは以下の3つが挙げられます。

(1)空室によりローンの返済が厳しくなる
(2)売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性がある
(3)もし収入がなくなって返済ができなくなったら?
では、それぞれについてみてみましょう。

(1)空室によりローンの返済が厳しくなる
融資を受けた場合毎月ローンの返済があります。一般的には毎月の家賃収入からローンの返済をされる方がほとんどなので、空室により家賃収入がゼロな月は自分の貯金などから返済する必要があります。

空室の期間が短いのであればいいのですが、長く続いた場合は返済が厳しくなる可能性があるのです。

従って、上記のようなことにならないためには空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えます。空室リスクの回避策について詳しくは「賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因と対策について」を参考にしてみてください。

(2)売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性がある
ずっと所有するつもりでいても、急遽物件を売却することも考えられます。売却するタイミングにもよりますが、所有期間が短い場合、売却金額はローンの残債金額を下回る可能性があります。

ローンの残債を手元の資金で補えるのであればいいのですが、出来なかった場合金融機関の抵当権が外せなくなりますので、買い手がいても売れないというリスクが考えられます。(抵当権がついている不動産を売却する場合、きちんと抵当権が外せるのが条件になります)

従って、いつ売却しても高く売れる資産価値の高い物件を選ぶことが重要と言えます。また、万が一のため手元にある程度の資金を持つことも大切と言えるでしょう。

資産価値の高い投資物件を選ぶ際のポイントについて詳しくは「不動産投資の物件選びについてしっておきたい8つのこと」を参考にしてみてください。

(3)もし収入がなくなって返済ができなくなったら?
順調に返済ができればいいですが、空室が続いた上に何らかの事情で働けなくなったりしてローンの返済ができなくなることも考えられます。

もしそうなった場合、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となる可能性があります。債務整理をするとクレジットカードが作れなくなるなどのデメリットがあります。

従って、物件を購入する前にきちんと返済シミュレーションをし、突発的な事態があっても返済可能な融資額をきちんと事前に確認した上で不動産投資に取り組むようにしましょう。

5、不動産投資ローンの内容は?
不動産投資ローンには大きく以下の2つがあります。

不動産投資会社による「提携ローン」
自分で斡旋する「金融機関ローン」
「提携ローン」の場合、提携先の属性によって融資枠や金利などが異なりますので、詳しくは不動産投資会社に確認する必要があります。

ここでは不動産投資ローンを積極的に行っている6つの金融機関がHP上で公開している融資条件についてまとめていきますので、参考にしてみてください。

なお、いずれも平成28年8月現在での情報となります。

(1)東京スター銀行
東京スター銀行では、不動産投資ローンとして「スター不動産担保のローン」を提供しています。ローンの概要は以下の通りです。

商品概要
融資金額:100万円〜1億円
融資期間:1年以上20年以内
融資金利:変動金利
連帯保証人:原則不要
審査回答期間:最短5日
団体信用生命保険料:なし
対象エリア:制限あり
商品の詳しい説明について「スター不動産担保のローン」を参考にしてみてください。

(2)オリックス銀行
オリックス銀行の投資用不動産購入のため「不動産投資ローン」を提供しています。ローンの概要は以下の通りです。

商品概要
融資金額:1,000万円以上2億円以内
融資期間:1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資金利:変動金利・固定金利
連帯保証人:原則として、お借入対象不動産の共有者となります
対象エリア:制限あり
なお、商品の詳しい説明は「不動産投資ローン商品説明書」にてご確認ください。

(3)住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行の投資用不動産購入のため「不動産担保ローン」を提供しています。ローンの概要は以下の通りです。

商品概要
融資金額:300万円〜1億円
融資期間:最長25年
融資金利:変動金利
連帯保証人:原則不要
審査回答期間:1日程度
団体信用生命保険料:なし
対象エリア:制限あり
なお、商品の詳しい説明は「不動産担保ローン商品概要説明書」にてご確認ください。

(4)日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は政府系金融機関で「不動産投資ローン」を提供しています。ローンの概要は以下の通りです。

商品概要
融資金額:4,800万円まで
融資期間
女性:最大15年
男性:最大15年(〜29歳、55歳〜)
男性:最大10年(30〜54歳)
融資金利:固定金利
連帯保証人:原則不要
審査回答期間:7〜10日
対象エリア:全国支店があるエリア
商品の詳しい説明は「融資制度」を参考にしてみてください。

(5)SMBC信託銀行
SMBC銀行では、投資用不動産購入のローンとして「不動産投資ローン」という商品を提供しております。ローンの概要は以下の通りです。

 商品概要
融資金額:500万円〜1億円
融資期間:1年以上30年以内
融資金利:各固定期間から選べる(1年型、3年型、5年型、7年型、10年型)
連帯保証人:原則不要
対象エリア:1都3県(変更する場合があります)
なお、商品の詳しい説明は「不動産投資ローン」にてご確認ください。

6、不動産投資ローンの金利は?
不動産投資ローンを借入れする際に、融資枠、借入れ要件など様々なポイントがありますが、その中でも最も重視されるのは毎月の返済額に大きく影響する金利ではないでしょうか。

金利は大きく以下の2種類があります。

(1)変動金利型
(2)固定金利型
では、それぞれについてみてみましょう。

(1)変動金利型
変動金利型は、名前の通りに金利が変動します。金利は、半年に1回見直しされ、返済額は5年に1回見直しがあります。

金利の上昇によって返済額が増えた場合、これまでの返済額の1.25倍までと上限が定められています。

(2)固定金利型
一方、固定金利型とは指定した全期間は同一金利の商品です。

中には1年固定、3年固

固定、5年固定など固定年数を選ぶことができます。一般的には固定年数が長い商品の金利は高い傾向があります。

不動産投資ローンの場合、変動金利型の商品を設定されている金融機関が多いのと金利が安いことから、変動金利型を選ばれる方が多いのが実情です。

しかし、変動金利の場合返済期間中に金利が上昇することも考えられますので、出来る限り繰上げ返済するようにしましょう。融資の繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済シミュレーションについて知っておきたい4つのこと」を参考にしてみてください。

7、不動産投資ローンの金利の相場は?
続いて、不動産投資ローンを受ける際に最も気になる金利についてみてみましょう。以下にて上記「4、不動産投資ローンの内容は?」で紹介した6つの銀行の現時点の金利相場をみてみましょう。

(1)変動金利の相場
まず、変動金利の相場をみてみましょう。

① 東京スター銀行
東京スター銀行の実際の借入れ金利は、基準金利に審査により決定する調整幅及びメンテナンスパック料を加えて決定します。

スター銀行の最新版の金利では、

変動金利:2.3%
変動幅:−1.8%〜6%
メンテナンスバック料:0.3%
となっています。

例えば、審査により変動幅が「−1%」となった場合、実際に受けられる金利は「2.3%−1%+0.3%=1.6%」になります。

②   オリックス銀行
オリックス銀行の変動金利は、「年2.675%」と設定されています。

③   住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行の変動金利は「年2.95%〜8.9%」と設定されています。

④  日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は固定金利のみとなります。

⑤SMBC信託銀行
SMBC信託銀行は固定金利のみとなります。

⑥   スルガ銀行
スルガ銀行の変動金利は「4.5%〜14.9%」と設定されています。

(2)固定金利の相場
続いて固定金利についてみてみましょう。

① 東京スター銀行
東京スター銀行の固定金利は下記のように固定年数によって金利が変わります。

3年固定特約型:年2.750%
5年固定特約型:年2.750%
10年固定金利型:2.6%
②   オリックス銀行
オリックス銀行の固定金利は下記のように固定年数によって金利が変わります。

3年固定特約型:年2.300%
5年固定特約型:年2.500%
③   住信SBIネット銀行
固定金利の設定はしていないようです。

④  日本政策金融公庫
日本政策金融公庫の固定金利は

5年〜15年までは「1.25%〜1.85%」
となっています。

適用金利は借入額に対する物件の担保評価割合で決まります。

100%:1.25%
75%〜100%未満:1.4%
50%〜75%未満:1.55%
25%〜50%未満:1.7%
25%未満:1.85%
⑤ SMBC信託銀行
SMBC信託銀行の固定金利は下記のように固定年数によって金利が変わります。

1年固定金利型:2.13%
3年固定金利型:2.35%
5年固定金利型:2.45%
7年固定金利型:2.75%
10年固定金利型:2.2%
金利について詳しく「不動産投資ローン金利プランのご案内(2016年8月)」を参考にしてみてください。

⑥  スルガ銀行
固定金利の設定はしていないようです。

8、どのような事情があるとローンの審査が通りやすい?
不動産投資ローンは住宅ローンと比較して、審査基準が厳しくなっているため今までハードルが高かったのですが、金融緩和により融資枠や金利などの点で有利な内容となりました。

金融機関によって審査基準は異なりますが、有利な条件で融資を受けるには以下のポイントを参考にしてみてください。

(1)貯金がたくさんある(自己資金が多い)
(2)物件の収益性(実質利回り)が高い
(3)年収が高い
(4)勤務先の属性
では、それぞれについてみてみましょう。

(1)貯金がたくさんある(自己資金が多い)
金融機関に融資の交渉をする際に、個人の属性(年収、勤務先、自己資金)はかなり重視されます。実際に物件を購入する時の頭金を出さなくてもOKですが、融資を受ける予定の金融機関に貯金がたくさんあると有利だと言われています。

金融機関にとっては貯金が多くあるとリスクが少なくなるので、たとえ他の審査条件に満たしていなくても融資を受けられる場合があります。

(2)物件の収益性(実質利回り)が高い
金融機関で物件の担保力を審査する際に、物件周辺の取引実績とともに、収益性(融資の対象物件から得られる収益)も担保として評価します。

つまり、不動産から得られる利益が黒字であれば担保として高く評価されます。収益性が高ければ高いほど評価も高くなるのです。しかし、ここで注意して頂きたいのは、金融機関が評価にする収益性は表面利回りではなく、ランニングコストを差し引いたあとの実質利回りになります。

また、担保力が高い物件であれば、融資額や金利についても有利に交渉することができます。

なお、利回りの計算方法について詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」を参考にしてみて下さい。

(3)年収が高い
住宅ローンの借入れ金額の目安は年収の7倍とされるのに対して、不動産投資ローンの借入れ金額の目安は年収の5倍ほどとされています。つまり年収が高ければ借入れができる金額も高くなるのです。

また、不動産投資ローンを審査する時の年収は「500万円以上」が一つの基準となっています。

このように、サラリーマンの方が融資審査を受ける際に、「年収」はかなり重視されているのです。

(4)勤務先の属性
金融機関にとって、安定した返済ができるかどうかが重要な判断基準となっています。勤務先の

規模
資本金
売上高
なども踏まえて審査されるので、上場企業など経営が安定した企業に勤めていると融資を受けるにあたり有利と言えるでしょう。

(5)プロに的確なアドバイスをもらうことが大事!


融資はより有利な条件で利用するには、ご自身で金融機関を相手にするのはなかなか難しいのが現状です。

その場合、融資の仕組みについて理解することはもちろん大切ですが、より効率よく有利な条件で融資を受けるにはプロに的確なアドバイスをもらうことも大切と言えます。

ここでご紹介したいのは、業界内でも融資付けの実力と実績に定評のある 株式会社センチュリオン 。
メガバンクから全国各地の第2地銀に至るまで 全30行を超える金融機関と業務提携をしています。 

センチュリオンさんには、借り換えのシュミレーションから、メガバンクとの融資交渉、セカンドオピニオン診断(投資家の方が所有されている物件の収益性を高めるためのマーケティング調査&個別提案) まで無料で依頼することができます。 またミニセミナーも開催していますので、是非一度ご相談してみてはいかがでしょうか。 

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9、サラリーマンだとどのくらい借入れできる?
一般的には、不動産投資ローンの借入れ金額は年収の5倍が一つの目安になります。物件購入時の諸経費さえ自己資金で用意できれば、残りの資金は融資を受けることが可能だそうです。

例えば、年収500万円のサラリーマンの方の場合、借入金額の目安は2,500万円になります。

不動産購入時物件の物件価格とは別に、仲介手数料、登記費用、融資手続き費用など諸経費と呼ばれている費用が大体物件価格の5〜7%の割合で別途かかります。そしてこれらの費用は融資を受けることができないので、現金で支払う必要があります。

つまり、物件を購入する時は、

物件価格
頭金
諸経費
が自己資金(現金)で必要になります。

従って、2,500万円の物件を購入する場合は、自己資金約150万円が必要となるでしょう。

以下のサイトでは、無料にて複数の金融機関に一度で審査申込みが出来ます。住宅ローンの借入れ金額が参考になりますので、ぜひ利用してみてください。

住宅本舗
http://step.jutapon.com/

10、借入れの流れは?
では、実際に金融機関のローン審査を受けるにはどのような流れになるでしょう。

以下ではご自身で融資を斡旋した場合の大まかな流れになります。参考にしてみてください。

(1)不動産投資ローンの申請をするための準備をする
金融機関の融資担当者にアポを取り、不動産投資ローン申し込む際の書類などを確認します。

(2)必要な書類・資料を準備し、申込み手続きをする
実際に融資の申込みに必要な書類・資料を準備して、申込みの手続きを行います。

申込みする際には、以下の書類を用意する必要があります。

①   登記簿謄本
②   物件概要書
③   キャッシュフロー試算表
④   物件取得関連費用概算表
⑤   固定資産税評価証明書
⑥   公図
⑦   住宅地図
⑧   販売図面
⑨   建物図面
⑩   物件写真
⑪   取引事例
⑫   源泉徴収票
⑬   確定申告書
(3)金融機関側の審査開始
提出書類に不備がなければ、ローンの審査が開始します。審査期間は大体書類が提出してから、2〜4週が目安になります。

(4)金融機関から融資決定通知を受ける
無事に審査が通過したら、金融機関から融資決定の通知が届きます。

(5)金融機関にて融資の手続きを行う
実際に融資が受けられるよう契約の締結手続きを行います。大きく以下の契約を締結する必要があります。

①   抵当権設定契約・根抵当権設定契約
②   金銭消費貸借契約
③   団体信用生命保険
など。

(6)融資が実行
手続きが無事完了し、融資を受けて物件を購入することになります。

11、もし、金利が上昇したら?
ここ10年間ずっと低金利が続いており、融資を受けるいいタイミングではありますが、今後は金利が上昇する可能性があります。返済期間中に「金利が上昇したら?」という点が気になる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

金利上昇リスクの回避策としてもっとも効果的方法は、「繰り上げ返済」することです。

今の日本は金融機関にお金を預けても増えないので、余裕な資金があれば、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくことによって、金利上昇リスクを回避することができます。

なお、金利が上昇するということは、景気がよくなり、物件価格が上昇します。また、金利は「経費」として計上できるため、上昇分は節税にも繋がります。従って、金利が上昇することは必ずしも悪いことではないと言えるでしょう。


まとめ

今回は不動産投資ローンについて書きましたがいかがでしたでしょうか?不動産投資ローンの金利相場や仕組みなどについてよく知って頂き、ご自身にとって最も有利な条件の金融機関見つけられたら幸いです。