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2022年問題とは?宅地を買うなら2022年以降がいい理由

生産緑地の宅地化

 

2022年問題とは?生産緑地の大量売り出しで不動産価格の大暴落も

近年、不動産業界の大きな懸念に、「2022年問題」というものがあります。

これは不動産の中の生産緑地というものが原因でおこる問題です。

こちらにまとめてあるように、不動産は都市計画法などで性質・種類をタイプ分けされています。

→都市計画区域・市街化調整区域とは?特殊な土地売却のコツをわかりやすく解説!

この中の市街化区域内にある農地のことを生産緑地と言います。わかりやすく言えば、都市の中にある農地=生産緑地ということですね。

ただ、市街化区域は「土地の宅地開発を奨励する区域」という意味なので、そこに農地があるのは少し矛盾していますよね。

生産緑地法の施行が与えた影響
1990年前後、市街化区域の指定が進み、区域内の農地には固定資産税・相続税を引き上げることで宅地転用を促しました。

しかし、都市部に緑がなくなり、全面がコンクリートに覆われることで地盤悪化、水の枯渇、自然と調和した都市環境の消滅などのデメリットも起こりうるということで、国・自治体が指定した農地は宅地転用しなくても良いことになりました。

このルールを定めた法律が生産緑地法(1992年施行)で、指定された農地が生産緑地ということです。

生産緑地は宅地よりも税負担が軽かったので、当時多くの人が指定を受けました。

生産緑地法は2022年に解除!その後のプランは
この優遇策は30年の期限付きで、その後は以下の3通りの方法で処理することになっていました。

 

 
 
 
 

まず1番ですが、当時はそう約束したものの、地方が不況の中、自治体が不動産を買い取り、お金を払うことはまずないでしょう。こちらに書いてある通り、買取ではなく寄付という形で無料譲渡されるケースが最近はほとんどです。

→土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?

2番も、なかなか上手くいくとは思えない方法です。農地は基本的に、農家に農地のまま売らなければいけません。

→農地を売却する方法!流れ・税金・ポイントを一挙紹介

しかし、統計では2022年に日本の農家の平均年齢は70歳を超えます。

跡継ぎもいない中で農地を買い、耕作の手間を増やそうと思うでしょうか?きっと多くの人が同じように「税負担が重くなる前に手放したい」と考えるでしょう。

結局、3番を選ぶしかない人が多く出てきて、耕作放棄や不動産会社に駆け込む人が続出すると予測されます。

2022年問題で都市部の地価が大暴落の恐れも
2022年に生産緑地を手放す人が続出することで、都市部全体の地価が暴落するとも考えられています。

駆け込まれた不動産会社はかつての生産緑地を、どんどん売り出します。

ただ、農地は国の食料自給率を保護方針によって、農家以外に売ったり宅地に転用して売ったりするのを制限しています。

前述の通りかつての生産緑地が農家間で取引される望みはかなり薄く、結果として値下げ後も売れ残り続け、不動産市場全体の相場低下を招きます。

家・マンション所有者も都市部の価格暴落前に売って利益を出そうとし、どんどん売り出すようになれば、不動産の需給バランスが大きく崩れ、業界へ大ダメージを与えるでしょう。

この一連の流れを、「2022年問題」と業界では呼んでいます。

2032年まで生産緑地法延長の動きもあるが…
このような予測を受け、生産緑地法を2032年まで延長しようという動きもあります。

ただ、前述の通り地方財政が苦しい中、このまま税金優遇策を続けていくのはリスクでもあります。

そのため、2032年まで生産緑地法を延長するかは個々の自治体の判断に拠るのではないか?と言われています。

とはいえ、現在はまだ憶測に過ぎない、生産緑地法解除による市場暴落が一部で起これば、32年まで延長された地域でもリスクを避けるために一気に売り出し、混乱を招きます。

結局のところ、2022年以降の日本全体の不動産価格の低下は避けられないと考えられます。
不動産価格の推移予測まとめ

ここまで、2018年から2022年以降の不動産価格の推移を分析しましたが、まとめると以下の通りです。

 

西暦
不動産価格推移の内容
2020年まで
東京五輪需要で相場は上がり続ける
2020~2022年
需要低下、少子高齢化の影響で緩やかに価格低下
2022~2032年
2022年問題で不動産相場下落
2032年以降
不動産下落が本格化か
 

結果的に全体的な不動産価格は下がる見通しですが、それでも日本は世界3位の経済大国で、首都の東京は都市としては世界1位の規模を誇るわけですから、都心のマンション価格が今の半額近く下がるなんてことは考えにくいです。

数年前に比べると価格は確かに下がるでしょうが、「大手不動産会社が次々潰れる」といった悲観的観測の通りには恐らくならないでしょう。

→【2018年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

利便性の高い地域は価格下落の心配なし
今後、オリンピックが終わっても不動産価格が下がりにくいエリアはあるのでしょうか。

価格が安定すると思われるエリアの特徴は以下の通りです。 

 
 
 

やはり、利便性の高いところ、人気のある所はいままでもこれからも不動産価格は安定していくと考えられるようです。

また、オリンピックに伴い、交通や買い物などの生活が便利になるように整備されていく地域は価格が上昇していくと考えられます。

オリンピックで使用されるスタジアムや競技場がある地域は価格上昇が見込めるかもしれません。

今後の不動産相場は局所的に調べる必要あり
今後、不動産価格が下向きに推移するといっても、日本全国の不動産価格が一様に1割下がるといったことは起こりません。

下がり方は地域によって大きく異なるでしょうし、隣の地域の相場が暴落したことでこちらの地域の需要が増し、価格が高まることだって有り得ます。

結論としては、「2020年以降、不動産相場は下がるので早めに売れ!」ということでなく、「2020年以降、不動産相場は細かいエリアごとに大きく変わってくるので、入念に調べることが大切!」ということです。

実際、将来的には不動産価格がどう推移するかは専門家にもわかりません。まして、あなたの家の価格の推移は、あなたにしか調べようがないのです。

こちらで自分でもできる不動産相場の調べ方がまとめてあります。ぜひ参考にし、活用してください!

──路線価をはじめ土地の値上がりがはっきりしてきましたが。

今の値上がりは投資マネーが日本で「遊んでいる」からだ。日本にはオリンピックという大きなイベントが控える。外国人旅行者も増え、世界中から投資マネーが入ってきている。だが、投資には必ず引き際がある。東京オリンピック前後には利益を確定させ、不動産価格がいったんリセットされる。

その後に団塊の世代が75歳以上になり後期高齢者の数が増える。東京の郊外はニュータウンをはじめ高年齢者が土地を持っており、住宅相続の発生率も高まる。引き継ぐジュニアは、ライフスタイルが変わっていて夫婦共働き。ローンの返済能力も高く、都心のマンションに住み続け、もはや郊外から通勤しようとしない。郊外の住宅を買う人も少ないから賃貸に回す。郊外の不動産価値は下がる。

──営農義務のある生産緑地の8割が2022年に外れます。

施行30年の期間を経て農地並み課税の軽減措置が切れる。農地として活用されていたかなりの部分が宅地として放出される。住宅地の需給バランスが崩れ暴落が促されかねない。供給過多になるマーケットが予測されるのに、今投資するのは完全な間違い。

──宅地価格に波及する?

5年待ったら郊外の不動産は軒並み安くなる。40〜50坪の敷地で建ててきたが、みな値下がりする。逆に複数区画を一緒に買えば、100坪や200坪大の田園住宅が建てられる。そこに自分好みの家を建てて、平日は都心のマンションで働き、休日は100坪なり200坪の田園住宅でバーベキューパーティを開いて過ごす。そんな生活もすぐ目の前だ。

この「マイホーム価値革命」は、ライフスタイルが大幅に変わり実にいいことだ。自分の半生をかけ稼いだおカネをもっぱら債務返済で使っていく、束縛された人生から解放される。

──日本人は住宅好きです。

とりわけ家を持つことにこだわりがあって、賃貸住宅で家賃を払うのはもったいないという観念が強い。衣・食・住は生活の基礎だが、衣・食は消費ととらえるものの、住となったら投資の概念になる。自分のマンションの値段の上下をとかく気にする。まるで株価ボードのように、ネット上で自宅の時価を即座に表示するWebページが登場するぐらい、関心が高い。

そういった日本人が盲目的に信じてきたマイホームの価値が大きく転換する。地価がおしなべて右肩上がりという時代は遠い昔に去った。また地価が上がりいずれ儲かると考える人が多いが、もはや実態は違う。家は資産であると考えていたら、それは妄想にとらわれている。家を買うべきかどうかとか、持ち家か賃貸かとかの議論ではなく、どういう持ち方をするかが、本来の問題なのだ。

──本来の問題?

本来、家に住む行為は消費なのだとの理解が基本にある。住むためのコストの支払いなのは賃貸の家賃ではっきりする。「家は持つものだ」を是とするならば、多額のおカネを出しての購入なのだから投資だときちんと考える。考え方の整理をすることだ。

同じ住宅を買うにしても、自分と家族が住むだけならあくまでも消費だ。店舗兼用で不動産としてフルに活用するなら、単なる消費ではなく投資の部分もあるから、リターンをどう狙うか、じっくり考える。古民家を民泊で活用しようとかもくろんでいる人もいる。いろいろ組み合わせることで運用収益を上げようとするなら、もはや事業、立派な投資となる。

──事例も豊富に収録しています。

自宅の1階を夏だけかき氷店にしただけで、大行列ができるようになった人を知っている。アルバイトを雇い、かき氷がなんと1000円。SNSで情報が拡散して、住宅街の外れに大挙して客が来る。この盛況ぶりを受け近くにハワイアンアイスの店ができ、これまた繁盛。このほか旧子ども部屋を改造し民泊施設やコミュニティスペースとして提供するとか。家は自分の城であり、住むのに何千万円もかける、という従来の考え方ではない。となると、マンションではやりづらい。

 

活用は土地付き住宅のほうが有利だ
──規約などで縛られる……。

そういう意味でも、マンションは借りるものであって買うものではない。買う人は完全に投資と考え、5年後に売り抜ける。この概念で買うのがいい。ただし、家族のことをよく考えなければいけないし、5年後に値上がりする物件の選別も難しく、かなりのリスクがある。活用は土地付き住宅のほうが圧倒的に有利。いろいろな活用法があって楽しい。

──かつネットを活用する。

宣伝ばかりではない。今や予約がスマートフォンでできてしまう。それだけ参入障壁は低い。自宅や不動産はそれぞれのライフステージに合わせて住む、そして活用する時代になっている。

──マンションを買った人は?

今はちょっと厳しいが、早く売ったほうがいい。本当は一昨年がよかったが、10年以内に時期を見計らって売る。もともとずっと住むとしても必ず難題に直面する。建物の老朽化と住人の高齢化だ。ヴィンテージマンションなら、古ければ古いなりに価値があると見てくれるが、その数は少ない。

──湾岸のタワーマンションは。

土地に歴史ありだ。どこも天変地異を食らっているから、生活の知恵として高台に住む。その要素もあって地価が形成される。湾岸は現代の土木技術の粋を集めて埋め立て補強しただけであり、人間の力で自然を制することなどできない。短期で持つのはいいが、長期保有する資産ではない。資産ではなくてまさに投資商品だ。

元来「マイホーム」が資産とは、自分の親の世代を見れば誰も考えないだろう。