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法人化の基準

法人化はいつしたらいいのか?
私がもっともよく聞かれる質問の一つが「法人化はいつしたらいいのでしょうか?」という質問です。皆さんも不動産投資の規模が大きくなってくると、法人を設立したほうが節税になるのではないかと思っているのでしょうね。

では、いったい法人化はいつしたらいいのでしょうか?巷では「家賃年収1,000万円を超えたら」など、法人化について色んな噂が飛び交っているようですが、これはまったくのデマです。なぜなら、家賃収入が大きくなっても、経費がたくさん掛かって利益の出ないような物件であれば、法人化をする意味はありませんし、そもそも人によって法人化のタイミングは変わります。

その理由を今から説明しますね。法人化を考える一つの判断基準は、個人と法人の税率の違いです。個人は所得税が掛かりますし、法人はもちろん法人税が掛かります。
個人の所得税の税率は次の表の通りです。

■所得税と住民税を合算した税率表

課税所得金額
税率
控除額
~195万円以下
15%
-
195万円超~330万円以下
20%
97,500円
330万円超~695万円以下
30%
427,500円
695万円超~900万円以下
33%
636,000円
900万円超~1,800万円以下
43%
1,536,000円
1,800万円超
50%
2,796,000円
一方、法人は次のように税率が上がっていきます。

課税所得金額
税率
~400万円以下
約22%
400万円超~800万円以下
約25%
800万円超
約38%

法人はこの税率で計算した税金の他に、約7万円の均等割りという住民税も掛かってきます。

では、個人と法人の税率が逆転する課税所得はいくらなのでしょう?それは、ズバリ課税所得900万円です!課税所得が900万円を超えると所得税・住民税の税率の方が33%を超えて法人税率より高くなります。ですから、個人の不動産所得だけで課税所得が900万円を超えているようなら、次に購入する物件は法人で購入した方が税金は低くなります。

ただし、これは専業大家さんの場合の考え方。サラリーマンをしながら不動産を購入しようと思っている兼業大家さんは、すでに給与所得がありますので、現在の年収だと何%の税率なのかを確認しておく必要があります。家族構成などに基づいた所得控除の金額によっても課税所得は変わりますが、年収1,000万円程度の人は、すでに給与だけで税率が30%に達していますので、その上、物件を購入して不動産所得が上乗せされることを考えると、初めての物件でも法人で購入したほうが、節税できることがわかります。

もちろん、法人化のタイミングは購入する物件の規模にもよります。所得が少ししか発生しない規模の小さな物件であれば、個人で購入してもまだ税率は低いままかもしれません。逆に年収が低くても、所得がたくさん発生する規模の大きな物件を購入するのであれば、はじめから法人で購入したほうがよいですよね。

このように考えると、法人化のタイミングが人によって変わることが理解できるのではないでしょうか?

個人と法人、どんな違いがあるのか?
では、法人化をすると、個人の場合とどんな違いがあるのでしょう?まず、大きな違いは先ほど説明した税率。基本的に節税というものは、税率の差を使うことで実現するものなのです。次に違う点は、損失が発生した場合に、その損失を繰越できる期間です。個人の場合は、不動産所得がマイナスになって、他の所得と合算してもさらにマイナスの場合は、そのマイナスを3年間しか繰り越せません。しかし、法人はマイナスを9年間も繰り越すことができます。個人と比べるとなんと3倍も長いですね。

あと、期間によってメリット、デメリットが違ってくるのが、物件を売却した際に発生した売却益に対する税金です。個人の場合は、5年以内に売却した場合の売却益は短期譲渡所得となり、税率は所得税30%、住民税9%の合計39%。5年超で売却した場合の売却益は長期譲渡所得となり、税率は所得税15%、住民税5%の合計20%で、他の所得とは別で計算します。一方、法人は売却益が発生しても、個人のように別計算にはならず、所得に対して、先ほどの表の税率が掛かります。ですから、短期で売却した場合の売却益に対する税金は法人税率の方が低いですが、長期で売却した場合の売却益に対する税金は、所得税率の方が低くなります。

さらに、融資対策上で違いが出るものが、減価償却費の扱いです。個人の場合、強制償却といって、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費は、全額を経費にしなければいけません。一方、法人は任意償却といって、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費の範囲内で、経費にする金額を自由に決めることができます。

では、なぜこれが融資対策に影響するのかというと、個人の場合は、不動産所得がマイナスになっていても、強制償却なので利益を減価償却費で調整することができません。しかし、法人なら任意償却なので、利益を減価償却で調整することができます。もちろん銀行には利益が出ている損益計算書を見せる方が、イメージがよくなりますから、融資対策上、有効といえるんですね。ただ、これは銀行の考え方によっても変わります。

あと、個人と法人で違う代表的なものが、保険料の扱いです。個人はいくら高い保険料を払っていても、生命保険料控除の上限金額しか所得から控除できません。しかし法人は、要件に当てはまれば、保険料全額を控除することができますので、保険料については法人の方が有利なんですね。

法人だからできる最大の節税とは?
個人と法人の違いについてご説明しましたが、法人化の最大のメリットとは何でしょう?
それは、人件費の活用です。個人の場合でも、青色事業専従者給与として、配偶者にお給料を払うことができますが、他でお勤めしていると払えないなど、色々と制約が厳しいのが実情です。しかし、法人で物件を所有すれば、家賃収入を得て利益が発生するのは法人です。そして、家族にその法人の役員になってもらって、仕事をしてもらえば、法人で発生した利益を、役員報酬として支払うことができます。

例えば法人で300万円の利益が出ていると、法人税は約73万円発生します。しかし、この300万円を、他に所得のない役員3人にそれぞれ100万円ずつ役員報酬として支払えば、全体の税金は約10万円になります。なぜこれほど節税できるのかというと、所得が分散されることによって、それぞれの税率が低くなるからなんですね。

最初にもお伝えした通り、節税の基本は税率の差を使うことです。役員になれる家族が何人いるのかでも、法人化した方がよいかどうかの判断が変わりますが、家族一丸となって協力すれば、法人化することで最大の節税効果が得られることを覚えておいてくださいね。

次回は、不動産投資の税金戦略が物件を購入する前から始まっている理由についてお伝えします。不動産投資でお金を残していく上で、一番大切なことをお伝えする予定ですのでお楽しみに!

 

ここに注意!不動産投資の法人化で失敗しないコツ


節税のための法人設立といえば、富裕層だけの話だと思われるでしょうか。しかし、これから不動産投資を始める初心者でも、最初から法人化を検討したほうが良い時代になっています。不動産投資における法人化のメリットと注意点について、個人の場合と比較しながら解説します。
法人実効税率が30%を切る時代に
不動産投資に当たって、法人を設立することにメリットがあるというのは、広く知られるようになりました。近年、この傾向がさらに進んでいます。理由は法人減税です。2016年度の税制改正で、法人税の基本税率が23.4%へ引き下げられ、法人住民税や事業税などを含めた法人実効税率は29.97%となりました。ついに30%を切ったのです。

 

個人の所得税率は、所得が高い人ほど税率が高くなる超過累進税率です。課税所得が900万円を超えると約33%、4,000万円を超えると約45%にもなります(但し、195万円超の所得には、課税額に応じた控除があります)。以前の最高税率は1,800万円超で40%でしたが、2015年度の税制改正で増税されました。

法人は課税所得が増えても、基本税率は変わりません。また、課税所得が800万円以下の中小法人の場合は、15%の軽減税率が適用され、さらに低くなります。アパート1棟くらいなら、このレベルに収まるケースが多いかもしれません。

なお、今回の税制改正では、資本金が1億円を超える大企業に対しては「外形標準課税」の強化も盛り込まれました。外形標準課税の割合が大きい企業等や赤字企業等においては、法人税が増税になる可能性があります。とはいえ、個人投資家が設立する資産管理法人の場合には、資本金が1億円を超えることはほとんどないでしょうから、これは当てはまるケースは少ないでしょう。

 


法人は、収支のコントロールや節税の工夫がしやすい


ここで、あらためて法人化のメリットを整理しておきましょう。

1.法人と個人の実効税率の格差を利用して節税する
前述のように、法人税率は下がり、個人の所得税率は上がる傾向にあります。サラリーマンが不動産投資をする場合、個人のままでは課税所得が大きくなって税率が上がるため、思ったように手取り額が増えない可能性があります。

2.所得分散効果がある
家族を法人の役員にして賃料収入から報酬を支払うことによって、一人当たりの課税所得が小さくなるため、個人所得税の税率が下がります。その結果、オーナーが個人で賃料収入をすべて得る場合よりも、トータルの税額は低くなるわけです。

ただし、所得を分散する場合には注意が必要です。最近は、中小法人に対して未納社会保険料の徴収が厳しくなっています。役員や従業員を増やすほど、所得分散効果は高くなりますが、安易に従業員を増やすと、逆に社会保険料の負担が重くなるおそれがあるのです。

そのため、あえて所得分散をせずに、法人に内部留保するほうが望ましいケースもあります。それを、将来、役員に退職金を支払う形も有効です。退職金は、通常の所得と異なり、税務上で優遇されているため税負担を軽くすることができます。

3.短期に売却、出口を検討するなら法人が有利
不動産を売却したときに利益が出ると、譲渡税がかかります。個人の場合は、1月1日時点で所有期間が5年以内の場合を短期譲渡、同5年超を長期譲渡といい税率が異なります。短期譲渡が約39%、長期譲渡が約20%(別途復興特別所得税がかかります)と2倍近い差です。

法人の場合は長短の区分がなく、5年以内に売却しても30%前後の税率となります。逆に、5年を超えて長期に保有するつもりなら、法人より個人のほうが有利になるといえます。

4.法人のほうが経費を幅広く計上できる
個人では、賃料収入で得た不動産所得と、不動産の売却で得る譲渡所得は、種類の異なる所得として別々に課税されます。そのため、売却損が出ても、不動産所得と損益通算することはできません。

一方、法人の場合は、法人として営むすべての事業の利益と損金を通算できます。たとえば、売却損が出たり、別の事業で大きな経費を使って赤字になった場合には、不動産所得の黒字と相殺することで、全体の課税所得を減らすことができます。

また、個人の生命保険料控除は年間で最大12万円までしか認められていません(一般生命保険料、個人年金保険料、介護医療保険料、各4万円以内)。法人には、こうした制限がありません。年間、数百万円単位の保険料でも、その一部、半額、場合によっては全額を経費に計上できる法人専用の生命保険の商品があります。

このように法人にすると、さまざまな経営上の工夫により、節税を図ることが可能になります。

 

 

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